Prawa do nieruchomości

Gospodarka nieruchomościami jest wieloaspektową dziedziną, w której kumulują się zagadnienia zarówno z dziedziny prawa, budownictwa, ekonomii oraz finansów. Ważne jest, aby mieć świadomość, jakie prawo do nieruchomości posiadamy, co możemy z nim zrobić i w jaki sposób.

Chciałbym Państwu przedstawić w dzisiejszym wpisie prawa do nieruchomości, jakie obowiązują w polskim systemie prawnym. W kolejnych wpisach będę starał się koncentrować się na jednym konkretnym prawie do nieruchomości oraz opisywać jego funkcjonowanie w polskim systemie prawnym.

Przede wszystkim, w pierwszej kolejności należy rozróżnić dwie grupy praw do nieruchomości: prawa rzeczowe oraz prawa zobowiązaniowe.

Prawa rzeczowe są to prawa bezwzględne w stosunku do rzeczy. Pod pojęciem bezwzględności rozumie się, że są skuteczne wobec wszystkich osób – łac. erga omnes. Oznacza to, że osoby trzecie są zobowiązane do zaniechania wszelkich działań naruszających te prawa. Kwestie związane z prawami rzeczowymi zdefiniowane są w Ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – Księga Druga – Własność i inne prawa rzeczowe. Do praw rzeczowych zaliczamy: własność, współwłasność, użytkowanie wieczyste oraz ograniczone prawa rzeczowe, w skład których wchodzą: użytkowanie, służebność, zastaw, hipoteka i spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Katalog praw rzeczowych jest zamkniętym zbiorem. Oznacza to, że tylko te wymienione w Kodeksie Cywilnym funkcjonują w polskim systemie prawnym. Przykładem może być ustanowienie służebności przejazdu na nieruchomości. Służebność została ustanowiona na rzecz nieruchomości władnącej, której właścicielem jest Pan X, natomiast nieruchomość obciążona (służebna) jest własnością Pana Y. W przypadku, kiedy Pan Y sprzeda nieruchomość, Pan X nie musi na nowo ustanawiać służebności, z nowym właścicielem Panią Z. Pan X będzie posiadał uprawnienie do korzystania ze służebności przejazdu w stosunku do każdego następnego właściciela nieruchomości służebnej.

Pod pojęciem prawa zobowiązaniowego (obligacyjnego) kryje się cały szereg przepisów cywilnoprawnych regulowanych przez Kodeks Cywilny w Księdze Drugiej zatytułowanej Zobowiązania. Ogólnie rzecz ujmując prawo zobowiązaniowe zajmuje się regulacjami w zakresie wymiany dóbr
i usług. Zobowiązania mają charakter względny, co oznacza, że nie są skuteczne wobec wszystkich osób, tak jak prawa rzeczowe, tylko w stosunku do oznaczonej osoby lub grupy osób. Ważne w tym przypadku jest samo znaczenie zobowiązania, które z definicji polega na stosunku prawnym pomiędzy osobami, w którym jedna jest wierzycielem, a druga dłużnikiem. Wierzyciel może żądać od dłużnika określonego działania lub zaniechania (świadczenia), a dłużnik jest zobowiązany to świadczenie spełnić. W odniesieniu do nieruchomości chodzi tutaj przede wszystkim o stosunek cywilnoprawny w zakresie umów najmu, dzierżawy, użyczenia, darowizny, dożywocia oraz renty. Dla przykładu zacytuję art. 659 Kodeksu Cywilnego, który określa istotę najmu. Mówi on, że przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Mamy tutaj do czynienia ze wszystkimi istotnymi elementami zobowiązania – wierzycielem, dłużnikiem oraz świadczeniem. Treść umowy może być zapisana według uznania i uzgodnień pomiędzy stronami, jednakże nie może sprzeciwiać się właściwości (naturze) stosunku prawnego, przepisom prawa ani zasadom współżycia społecznego (art. 3531 Kodeksu Cywilnego).

Podsumowując prawa do nieruchomości przede wszystkim zdefiniowane są w Kodeksie Cywilnym. Istnieją kolejne ustawy szczegółowo odnoszące się do poszczególnych praw zarówno w sferze prawa rzeczowego, jak i prawa zobowiązaniowego. Należyte i staranne ułożenie stosunku prawnego pomiędzy podmiotami jest skomplikowaną czynnością, która wymagać może pomocy specjalisty. Należyte zabezpieczenie interesów obu stron jest istotne dla funkcjonowania w otoczeniu gospodarczym, prawnym, społecznym, ekonomicznym oraz finansowym.