Podejmując decyzję o sprzedaży domu powinniśmy:
1. Zastanowić się czy na pewno musimy sprzedawać dom. Sprzedaż domu - jeżeli nie zdecydujemy się na wyjątkowo okazyjną cenę (poniżej średnich cen rynkowych) - to proces długotrwały, w najlepszym razie kilkumiesięczny.
Być może wynajęcie domu - co jest zdecydowanie szybsze - zapewni nam wystarczający strumień przychodów.
2. Jeżeli już jednak sprzedajemy dom, to powinniśmy:
- zadbać o uregulowanie stanu prawnego sprzedawanej nieruchomości. Generalnie - sprawy własnościowe da się wyprowadzić niemniej to zabiera czas - a nie każdy nabywca będzie chciał czekać, jeżeli rozpoczynając negocjacje co do kupna domu dowie się nagle, że postępowanie spadkowe po dziadku na którego opiewa zapis w Księdze Wieczystej, w zasadzie nie zostało przeprowadzone ("bo to tylko formalność przecież....").
Jeżeli nawet potencjalny kupujący będzie chciał poczekać - to z pewnością może być to dla niego pretekst do negocjowania ceny.
- upewnić się, że wszyscy sprzedający chcą sprzedać nieruchomość.
Przy sprzedaży nie obowiązuje zasada że"większość decyduje". Muszą sprzedać wszyscy. [Pomijam szczególne sytuacje jak zakup części udziałowych - gdyż wybiega to poza zakres pytania]
- zadbać o estetykę domu.
Tu nie ma wyjątków - sprzedawany dom musi być czysty. Tłumaczenie "że to się zamaluje, tu zaszpachluje, a stłuczona lampa to przecież parę złotych " jest niczym wobec pierwszego wrażenia jakie robi nieruchomość. Dom musi być wyczyszczony. [Tu uwaga do późniejszej prezentacji domu - w czasie przyjścia potencjalnych kupujących NIE MA PRAWA BYĆ BAŁAGANU! Wymięta bielizna w łazience, pranie na tarasie, brudne naczynie w zlewie - to jest niedopuszczalne]
- określić cenę, za jaką chcielibyśmy dom sprzedać. A w zasadzie dwie ceny. Tę, którą chcielibyśmy dostać - i tę poniżej której domu nie sprzedamy.
Przy sprzedaży domu ZAWSZE dochodzi do negocjacji odnośnie ceny. Zawsze. Podawanie swojej ceny minimalnej na samym początku - jest błędem. Zaryzykuję stwierdzenie, że i agencja (o której za chwilę) nie powinna znać naszego minimum - bo będzie ulegać pokusie, żeby wabić klientów właśnie tą ceną.
-zweryfikować nasze oczekiwania. To jest kluczowa sprawa. Czasem nie da się uzyskać takiej ceny jaką sobie wymarzymy.
Rynek domów jest RYNKIEM LOKALNYM. Taki sam dom w naszej okolicy - i dom 30 km dalej albo w innej dzielnicy - będzie kosztował zupełnie inaczej.
Trzeba sprawdzić ceny domów w naszej okolicy. Domów zbliżonych parametrami do naszego.
Jak? Cóż - zazwyczaj możemy to zrobić jedynie w przybliżeniu. Jako parametry do porównań domów proponowałbym przyjąć: typ (wolnostojący, bliźniak, szeregowiec [środkowy czy skrajny - to jest różnica], materiał z którego został zbudowany dom, powierzchnię całkowitą domu, standard wykończenia domu, wielkość i kształt działki, no i szczególne uwarunkowania wpływające na atrakcyjność domu - albo jej obniżenie).
Następnie sprawdzamy czy w naszej okolicy nie ma domów wystawionych na sprzedaż- jeździmy po okolicy i szukamy banerów. Jak są - dzwonimy i sprawdzamy ceny.
Następnie znajdujemy przynajmniej 5 portali prezentujących domy z naszej okolicy i tam sprawdzamy jakie są ceny.
- Jak już wiemy ile możemy dostać za dom - ustalamy nasz budżet na jego sprzedaż. I dajemy sobie czas. Na sprzedaż samemu. Znów typujemy najlepsze portale (czyli te, które mają najwięcej ofert domów z naszej okolicy) i na możliwie wielu dajemy ogłoszenia o sprzedaży.
Zdjęcia są konieczne! Ładne zdjęcia. Żeby ludziom chciało się zadzwonić.
Jeżeli sami zdobyliśmy Klienta - Gratulacje. Idziemy do notariusza.
Częściej jednak nie.
Wtedy zastanawiamy się czy by nie skorzystać z oferty agencji.
W zasadzie - myśleliśmy już o tym wcześniej, bo zaraz po naszym pierwszym ogłoszeniu rozdzwoniły nam się telefony od agentów, którzy "już mają klienta" na nasz dom.
Oczywiście - zaprosiliśmy ich do przyjścia już z tym klientem - ale zastrzegliśmy, że umowy pośrednictwa nie podpiszemy bo...(..bo pamiętamy, że daliśmy sobie czas na sprzedaż domu samemu. A agent, wpadający do niewidzianego wcześniej nawet domu - z klientem, który ten dom kupi - też go nie widząc wcześniej...to...hm....bardzo sporadyczny przypadek)
Zatem - wybieramy agencję, która ma najwięcej domów w naszej okolicy - to pierwsze kryterium, drugie- taką, która ma swoje ogłoszenia na największej liczbie portali.
Najlepiej - skontaktować się bezpośrednio z agentem, który ma najwięcej ofert w tej agencji - ofert domów z naszego rejonu. Taki ktoś może nam pomóc i w sprzedaży - i w sensownej ocenie wartości naszego domu (nie mówię tu oczywiście o formalnym operacie szacunkowym - ale o informacji o tym czy nasze oczekiwania są trafne - czy nie).
I tu SZCZEGÓLNIE WAŻNA RZECZ!
Czytamy w necie wszystko co nam trafi w ręce o umowach pośrednictwa tzw. otwartych - oraz tych z klauzulą wyłączności.
Jak podpiszemy umowę - musimy wiedzieć co podpisujemy... I jedna opcja i druga ma zalety i wady - ale musimy być ich świadomi.
W rozmowie z pośrednikiem ustalamy wszystkie (!) nasze koszty związane ze sprzedażą (prowizje, koszty reklamy, koszty notarialne - lub zastrzegamy, że ich nie ponosimy, geodezyjne, itd) - żebyśmy wiedzieli ile nas sprzedaż ma kosztować, i koniecznie określamy czas obowiązywania umowy. A także stan w jakim się znajdziemy po wygaśnięciu umowy ( czy ona się np. nie przedłuża automatycznie na kolejny rok...? Czy musimy zwracać jakieś koszty...? Itd, itd).
A później... kontrolujemy naszego pośrednika. :) Sprawdzamy jak promuje nasz dom, gdzie, na jakich warunkach, itd.
I pamiętamy, że dobry kontakt z pośrednikiem naprawdę może nam pomóc w sprzedaży naszej nieruchomości.
Oczywiście - to wszystko jedynie sygnalne odniesienie do kwestii przygotowania się do sprzedaży domu - na pewno nie wyczerpuje problematyki i w wielu aspektach wymaga uszczegółowienia - niemniej daje pogląd na zupełnie podstawowe kwestie i - jako wstęp - może być przydatne.
Pozdrawiam.
Janusz S.
Zapytaj eksperta o szczegóły »
